Ana Sayfa Uzman Gözüyle Kriz Emlak Piyasasını Nasıl Etkiler ?

Uzman Gözüyle

Uzmanların çeşitli konulardaki yazılarına bu bölümden erişebilirsiniz.

Tüm Makaleler
A B C Ç D E F G Ğ H I İ J K L M N O Ö P R S Ş T U Ü V Y Z

Kriz Emlak Piyasasını Nasıl Etkiler ?


Aziz Kaçmaz
17.10.2008
2198 kişi okudu.

Emlak Piyasasında bundan sonra neler olacak? İTO 73 Nolu Emlak Müşavirleri Meslek Komitesi ve İstanbul Ticaet odası meclis üyesi

Ek'teki dosyada TOBB Başkanı Sayın Rıfat HISARCIKLIOGLU'nun Istanbul'da yapılan İstanbul Sanayi Odası, İstanbul Ticaret Odası, Deniz Ticaret Odası ve İstanbul Ticaret Borsası Meclis Üyeleri Ortak Toplantısında piyasaları değerlendirmek üzere yaptığ ı konuşmada hazırlanan Powerpoint sunumu inceleyebilirsiniz ...

KRİZLE BİRLİKTE EMLAK PİYASASINDA NE OLDU ? NELER OLACAK ? TÜRKİYE BUNDAN NASIL ETKİLENEBİLİR ???

Ulvi Ozcan - İstanbul, 13 Ekim 2008
ABD'de yaşanan resesyon ve buna bağlı oluşan kriz bütün dünyayı etkisi altına almaya başladı ve daha da alacağa benziyor.
Kim düşünebilirdi ki aktif büyüklüğü Türkiye'nin GSMH'na yakın Lehman Brothers'ın
( aktif büyüklüğü 600 milyar $, Türkiye'nin GSMH 660 milyar $) ABD'nin en büyük mevduat bankalarından Washinghton Murtual'ın batacağını...

Bu krizin tüm dünyaya yayılması da kaçınılmaz gibi görünüyor. Ne bilelim belki de dünyanın finans kabesi batıdan doğuya dönüyor. Belki de artık Dolar, Euro değilde Rus Rublesi, Çin Yuan'ı alacağız, veya bunlarla alacaklanıp borçlanacağız. Dünyada ulus devletlerinin sayısının, sınırlarının değiştiği gibi; yeni finansal dengelerinde oluştuğunu görmemenin gaflet olacağını düşünüyorum.

Pekiyi tüm bu durumlardan sonra emlak piyasası ne alemde ve daha sonrası ne olacağa benziyor?
Ülkemizde 2000-2001 krizinden sonra gayrimenkul sektörü ciddi bir durgunluğa girmiş ve bu durgunluk 2005'e kadar sürmüştü. Bu durum 2005'de konut kredi faizlerinin düşmesi ve mortgage'in Türkiye'ye geleceği beklentileriyle yıkıldı ve bu yıl konut sektöründe rekor seviyesinde satışlar oldu. Bu durum 2007'nin ortalarına kadar sürdü.
Ancak bu dönemde bu sektörde ciddi yanlışlar da yapıldı. İhracat yapamayan başta tekstilciler olmak üzere bir sürü iş adamımız müteahitliğe soyundu, inşaatlar yaptı. Medya da ülkemizin ciddi konut açığı olduğunu ve çok daha fazla inşaat yapması gerektiğinin altını çizince; mevduattan, dövizden yüzü gülmeyen yatırımcıda 3 daire 5 daire alıp attılar kenara. Hele birde 100.000 $ peşin gerisini her ay 3.000 $ aylık ödemelerle toplam 400.000 $'a aldığı daireyi 4 ay sonra (112.000 $ ödedikten sonra) 480.000 $'a satınca kazanılan rantlar kulaktan kulağa yayıldı ve bu saadet zinciri sürdü gitti...
Tabii gözden kaçan bir şey bu sırada ABD'de mortgage krizi başlamıştı ve dalga dalga yayılmaktaydı.
Ülkemizde de bu sıralar yanlış bir tespit yapılıyordu. Konut açığı deyince her konuta ihtiyacı olanın konut alabileceği varsayılıyordu. Arz, üretimken talep, konut ihtiyacı gösteriliyordu. Oysa talep satınalma gücüdür. Şuraya zümrüt bir yüzüğü koyun, 100 tane de hanımefendiye buna sahip olmak isteyip istemediğini sorun. Hangi hanımefendi istemez ki bu yüzüğe sahip olmak? Ancak fiyatını söyledikten sonra bunu satın alma gücüne sahip 3-5 kişi talebi oluşturur ve bu emtianın fiyatını oluşturur. Gayrimenkulde de bu durumun farklı olmadığını düşünüyorum...

Tüm bu durumlar sürerken Meclis Üyesi olduğum İstanbul Ticaret Odasında katıldığım toplantılarda bu durumun böyle sürgit olmayacağını ve oluşabilecek muhtemel sıkıntılar için önlemler alınması gerektiğini arz etmeye çalıştım. Hatta Odamızın İnşaat Müteahitleri, Sigorta Şirketleri ve Emlak Müşavirleri, Meslek Komitesi arkadaşlarımızdan oluşan bir grubun katıldığı bir toplantıda; "inşaatın yapımı sırasında müteahitin uğrayacağı zarar, inşaatı bitirememe riskine karşı zorunlu sigorta ile ile ilgili bir fon kurulması gerektiğinin, batacak bir şirketin bankaya veya tüketiciye vereceği zararın riskinin buradan karşılanması gerektiğini, ve bu durumun inşaat sektörünün güvenlilirliği açısından da çok önemli olduğunu..." ifade ettim.

Burada amacım 3-5 tane çıkabilecek çürük elmanın sektörün adını kirletmesinin riskini ortadan kaldırmaya çalışmaktı. Bugün de ısrarla ifade ediyorum ki müteahitlere özel acil eylem planımız olmalı. Aksi takdirde bunun faturasını toplumun tüm katmanları ödemek zorunda kalır. Örneğin SSK primlerinin vergi borçlarının süresini uzatmak, taksitlere bölmek, gerekli teminatlar ve iş planları alınarak uzun vadeli krediler sağlamak, sektörün kanaat önderleri ile görüşerek önerileri dikkate almak, konuyla ilgili TÜİK'e özel araştırmalar yapmak gibi çalışmalar yapmak gibi bazı önlemler sıralanabilir. Önemli olan Nasrettin Hoca'nın hikayesi " testi kırılmadan..." gerekli uyarıları yapmaktır.

Emlak Piyasasında bundan sonra neler olacak?
Kriz ortamında dünyanın her yerinde likidite kıymetlenir, kredi maliyetleri artar gayrimenkul ve emtia fiyatları geriler.

Hal böyle olunca ne yapmamız gerekiyor?
Öncelikle borcumuz varsa, nakit akışımızın bozulacağı bir durum varsa ; pazarda alıcı varken bir emlak müşavirinin vasıtasıyla (yaptığı işin raporunu almak, takip etmek kaydıyla) gayrimenkulümüzü satmaya çalışmak, fiyat oluşumunda da 2005-2007 fiyatlarıyla değil de, bugünkü fiyatlarla hareket etmemiz gerektiği bilincinde olmalıyız. Bu tür bir satışta mümkün olduğunca peşin satışa önem vermeliyiz. Satışı öne çıkarmak için bina ise deprem ile ilgili sağlamlık raporu alınmalı, bakım gerekiyorsa elden geçirilmeli. Gerektiğinde başka bir gayrimenkul veya araçla takas teklifi değerlendirilmeli....
Nitelikli gayrimenkullerde çok fazla fiyat gevşemesi olacağını düşünmüyorum. Çünkü bu mallar dünya ligine girmiş varlıklardır. Ancak ; alıcıların dünyadaki bu durumdan haberdar olduğunu varsayarsak fiyatlarda nisbi azalma olacağı kaçınılmazdır.
Alıcılar açısından baktığımız zaman da her krizin bir fırsat olduğunda hareketle nitelikli gayrimenkul almanın tam zamanı, yatırım yapma noktasında ise ince eleyip sık dokumanın şart olduğunu düşünüyorum. Bu tür durumlarda özellikle uzakdoğu kökenli vulture found (akbaba konu) adıyla adlandırılan yatırım şirketlerinin pozisyon aldıkları da gözden kaçmamaktadır.
Üçüncüsü bir pozisyon ise hiç nakte ihtiyacı olmayan, al-sat veya geliştirme yaparak para kazanmak istemeyenlerin yapacağı şey sadece beklemek. Çünkü bu durumda 2-3 sene içinde muhtemelen düzelecek ve piyasalar tekrar yukarıya gidecektir. Aynı mevsimlerin değişimi gibi kıştan sonra ilkbahar, sonrası yaz, sonrası sonbahar vesselam.
Sonra itibarıyla piyasaları iyi takip etmeli, karlı, zararsız veya en zararlı nasıl pozisyon alırızın stratejisi geliştirilmeli; ona göre eylem planları oluşturulmalıdır. Aynı araç kullanır gibi otobanda 180 km. ile 5. vitesle, rampa çıkarken 30 km. sürat ile 1. viteste olunması gerekmiyor mu?
Hesaplarınızın ve hedeflerinizin tutması dilekleriyle, her şey gönlünüzce olsun.

Ulvi Özcan

Turyap Emlak Bilgi Bankası
Çengelköy Temsilcisi
Tel : 0216 321 7 321
Gsm : 0549 856 90 90

Yorumlar

Henüz yorum yapılmamış.

Yorum Yazın

Ad Soyad

Gsm

E-Posta

Yorumunuz

Güvenlik Kodu

captcha

IP Numaranız: 54.158.253.14
Not: Telefon ve E-Posta bilgileriniz yayınlanmayacaktır.
Kapat