Kentsel dönüşümde arsa payı, hem yasal süreçlerde hem de uygulamada temel bir ölçüt olarak büyük önem taşır. Özellikle 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası ile birlikte arsa payı, birçok karar ve işlemde belirleyici unsur haline gelmiştir
Arsa Payının Temel Rolü:
- Kentsel dönüşüm projelerinde, ana gayrimenkul hakkında alınacak tüm kararlarda esas ölçüt arsa payıdır. Kararların alınabilmesi için gereken çoğunluk, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranına göre belirlenir
- Özellikle yıkım, yeniden inşa, kat karşılığı inşaat, ortak alan kullanımı ve bağımsız bölümlerin paylaşımı gibi konularda arsa payı oranları dikkate alınır.
- Maliklerin arsa payları, bina yıkıldıktan sonra arsa üzerinde sahip olacakları mülkiyet haklarını da doğrudan etkiler. Yani, arsa haline gelen taşınmazda maliklerin sahip olacağı paylar, mevcut arsa payları oranında tescil edilir
- 6306 sayılı Kanun’a göre, kentsel dönüşüm projelerinde karar almak için maliklerin arsa paylarının toplamının en az %50+1 (salt çoğunluk) olması gerekir
- Karar alma süreçlerinde metrekare değil, arsa payı esas alınır. Yani bir bağımsız bölümün büyüklüğü değil, tapuda kayıtlı arsa payı karar süreçlerinde belirleyicidir
- Hatalı belirlenen arsa payları, maliklerin mağduriyetine yol açabilir. Bu nedenle, arsa paylarının doğru tespit edilmesi büyük önem taşır
- Mevzuatta, yanlış belirlenen arsa paylarının düzeltilmesi için “arsa payı düzeltim davası” açılmasına imkan tanınmıştır
- Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin arsa payları, açık artırma ile satılabilir veya kamulaştırılabilir. Bu durumda maliklerin elde edeceği bedel de sahip oldukları arsa payına göre hesaplanır1.
Kentsel dönüşümde arsa payı, hem karar alma süreçlerinde hem de maliklerin haklarının korunmasında merkezi bir öneme sahiptir. Arsa payının doğru belirlenmesi, hem mevcut hakların korunması hem de olası mağduriyetlerin önlenmesi açısından kritik rol oynar. Kısacası, arsa payı kentsel dönüşümde en önemli unsurlardan biridir ve ihmal edilmemesi gerekir
Kentsel dönüşümde arsa payı nasıl hesaplanır
Arsa payı hesaplama araçları nelerdir
Kentsel dönüşümde arsa payı hataları nasıl düzeltilir
Arsa payı hesaplama örnekleri var mı
Kentsel dönüşümde arsa payı ve rant bölüşümü nasıl ilgilidir
Kentsel dönüşümde arsa payı nasıl hesaplanır
Kentsel dönüşümde arsa payı nasıl hesaplanır
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARSA PAYI NASIL HESAPLANIR?
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Arsa payı, bir binanın bulunduğu arsa üzerinde, her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan vb.) sahip olduğu ortak mülkiyet oranını ifade eder. Kentsel dönüşümde arsa payı, hak sahiplerinin yeni projede elde edeceği hakların ve paylaşımın temelini oluşturur. Hesaplama süreci hem teknik hem de hukuki kriterlere dayanır.
Hesaplama Adımları
- 1. Arsanın Toplam Alanı ve Bağımsız Bölüm Sayısının Belirlenmesi: Öncelikle arsanın toplam yüzölçümü ve üzerindeki tüm bağımsız bölümler tespit edilir
- 2. Bağımsız Bölümlerin Özelliklerinin Analizi: Her bağımsız bölümün net kullanım alanı, konumu, cephesi, manzarası, güneş alma durumu gibi kriterler değerlendirilir. Bu özellikler, arsa payının adil dağıtımında dikkate alınır
- 3. Rayiç Değer Hesabı: Her bağımsız bölümün rayiç değeri belirlenir. Tüm bağımsız bölümlerin rayiç değerleri toplanarak yapının toplam değeri bulunur. Her bölümün rayiç değerinin toplam değere oranı, arsa payı oranını verir
- 4. Oransal Dağılım: Bağımsız bölümün rayiç değerinin toplam değere oranı, arsa payı oranını gösterir. Bu oran, arsanın toplam alanı ile çarpılarak metrekare cinsinden arsa payı bulunur
Bir apartmanda toplam 1.000 m² arsa ve 10 daire olduğunu varsayalım. Her dairenin rayiç değeri eşit ise, her bir dairenin arsa payı 1/10 olur. Ancak dairelerin büyüklükleri ve değerleri farklıysa, örneğin bir dairenin rayiç değeri toplam değerin %15’ine denk geliyorsa, o dairenin arsa payı da %15 olur. Yani 1.000 m² x 0,15 = 150 m² arsa payı elde edilir
Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Arsa payı, yalnızca dairenin büyüklüğüne göre değil; değer, konum ve diğer özelliklere göre de belirlenir
- Hesaplamada ortak alanlar (otopark, bahçe, sığınak vb.) da dikkate alını
- Tapu kayıtlarında belirtilen arsa payı, resmi ve bağlayıcıdır. Yanlışlık varsa düzeltilmesi gerekir
- Hesaplama süreci genellikle proje müellifleri (mimar/mühendis) ve Tapu Sicil Müdürlüğü iş birliğiyle yürütülür
Arsa Payı=Bag˘ımsız Bo¨lu¨mu¨n Rayic¸ Deg˘eriToplam Rayic¸ Deg˘er×Toplam Arsa AlanıArsa Payı=Toplam Rayic¸ Deg˘erBag˘ımsız Bo¨lu¨mu¨n Rayic¸ Deg˘eri×Toplam Arsa Alanı
Sonuç:
Kentsel dönüşümde arsa payı, teknik ve hukuki kriterlere uygun olarak, bağımsız bölümün değerinin toplam değere oranı esas alınarak ve arsanın toplam alanı üzerinden hesaplanır. Bu oran, yeni projede hak sahiplerinin alacağı payların adil şekilde belirlenmesini
Kentsel dönüşümde arsa payı hesaplama için hangi yazılım kullanılır
Arsa payı hesaplama sürecinde dikkatli olunması gereken noktalar nelerdir
Kentsel dönüşümde arsa payı hesaplama için uzman desteği gereksinir mi
Arsa payı hesaplama sonuçları nasıl tapu kayıtlarına yansıtılır
Kentsel dönüşümde arsa payı hesaplama için hangi mevzuatlar uygulanır
...........................................
EMLAK BAYİLİK ÜCRETİ AYLIK: 1.500 TL
Bayilik & Franchise için,
HEMEN ARAYIN :
Remziye OCAK: 0546 544 64 17
Aziz KAÇMAZ : 0532 212 13 91
Adres: Uğurmumcu Mah. Şeyh Şamil Cad. Kadıköy Aydınlar C-blok No: 26/3 Kartal / İstanbul
.png)
