izninizle 30 yıllık emlakçılık tecrübemin ışığında kısa bir analiz yaptıktan sonra, bu işi bilimsel olarak yorumlamış bir analize yönlendirmek istiyorum.
Değerli emlak yatırımcıları, bazı projelerdeki gayrimenkullerin gerçekten aşırı fiyata satıldıklarına şahit olmaktayız. Bu daireler gerçekten bu fiyat eder mi diye insanın bir durup düşünmesi lazım. Ama proje beklentilerinizi fazlasıyla karşılıyor, fiyatı çok da önemli değil. Oturduğum sürece sosyal ve ekonomik anlamda bir denklik bir konfor buluyorum, yani yatırım için değil keyfim için alıyorum diyorsanız sorun yok.
Ama ileride satmanız icap ettiğinde, aldığınız gayrimenkul birazda pirim yapsın, para kazandırsın derseniz. İşte o zaman bazı kriterleri göz önünde bulundurmanız gerekiyor. Nedir bu kriterler derseniz, bir gayrimenkulün değerini belirleyen en önemli faktör, en önemli öğe o gayrimenkulün kira getirisidir.! Bir gayrimenkul ne kadar değerliyse, o kadar çok telep görür. Ne kadar çok talep görürse o kadar çok değerli olur ve kira geliride o kadar yüksek olur. Konut veya iş yeri olsun hiç fark etmez.
Günümüzde deprem öncesi yapılmış ve deprem yönetmeliğine uygun olmayan eski binalarda 1.000 TL kirası olan bir gayrimenkulün değeri yaklaşık 20 yıllık kira bedeline denk gelmektedir. 240 ay x 1.000 TL = 240.000 TL
Aynı lokasyonda yeni ve deprem yönetmeliğine uygun yapılmış binadaki dairenin aylık kirası:1.000 TL olduğunu bu dairenin değeride yaklaşık 30 yıllık kira bedeline denk gelmektedir.360 ay x 1.000 TL = 360.000 TL dairenin yaklaşık değeridir.
Eskiden bu oranlar daha düşüktü. Ancak eskilerde arsalar da bu kadar pahalı değildi. Gayrimenkulün maliyetini artıran en önemli girdilerin başında pahalı arsa fiyatları gelmektedir. Diğer bir faktörde gayrimenkul sektöründe bir fiyat kültürünün henüz oluşmamış olması. Bilgisizlik, görgüsüzlük gibi unsurlarda sayacağımız olumsuz nedenler arasındadır.
Örneğini, verdiğimiz, lokasyonda daire başına arsa bedeli yaklaşık 75.000 dolar. Dairenin yapım maliyeti yaklaşık:45.000 dolar olduğunu var sayalım. Böyle bir dairenin toplam maliyeti :120.000 dolar + 40.000 dolar da kar payı eklendiğini düşünürsek böyle bir dairenin yaklaşık değerinin 160.000 dolar olması günümüz koşullarında normaldir. Bu hesapla alınan gayrimenkuller zarar ettirmez, her zaman size kazandırır.
Çünkü arsa fiyatları sürekli artıyor. Büyük kentler, çekim merkezi ve cazibe merkezi olduğu sürece köyden büyük kentlere göç devam edecektir. Ayrıca kent nüfusunun artışına ilave olarak mütekabiliyet (yabancıların konut edinmelerini kolaylaştıran) yasa ile büyük şehirler büyük göçler almaya devam edecektir. Dolayısıyla arsa fiyatlarıda aynı oranda artacak ve arsa fiyatları artıkça gayrimenkul fiyatlarıda artacaktır. Dikkat edilecek önemi hususlardan biride, eski yada yeni gayrimenkul alırken arsa, paylarının yüksek olmasına dikkat edilmelidir.!
30 yıllık emlakçılık yorumum bu yöndedir.
Saygılarımla
