Soru: Merhabalar Kocaeli'nde bir arsamız var 284m² müthait kat karşılığında yapmak istiyor taks 0.35 kaks 1.40 müthait çift daire olmaz dedi 6 daire çıkıyormuş bana yüzde 40 veriyor bende üst dubleks ve altındaki daireyi almayı düşünüyorum şuan kesin olan birşey yok tek daire üzerinden 130 m² lik daireler çıkıyor diyor ben neden çift olamadığını anlamadım sanırsam küçük daireler çıkıyor ondan satamaz diye tek daire yapıyor teorik olarak ben üst dubleksi ve onun altındakini çift olarak yapmasını söylesem buna izni olurmu alttaki daireleri tek yaptın bana düşenleri çift yapsın benim için küçüklüğü önemli değil nede olsa kiraya vereceğim 2 dubleks ve 2 daire yapabilirmi?
Şafak ErkanCevap: Şafak bey Merhaba.
Sorunuz oldukça detaylı ve önemli noktalar içeriyor. Size hem teknik hem de pratik açıdan açıklayıcı bir yanıt vermeye çalışacağım.
1. TAKS ve KAKS Nedir, Ne Anlama Geliyor?
TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Arsanın ne kadarına bina oturabilir.
284 m² x 0.35 = 99.4 m² taban oturum izni var.
KAKS (Kat Alanı Katsayısı): Toplam inşaat alanını gösterir.
284 m² x 1.40 = 397.6 m² toplam inşaat alanı hakkı var.
2. Kaç Daire Yapılabilir?
Müteahhit toplamda 397.6 m² inşaat yapabilir.
Eğer her daire 130 m² olursa: 397.6 / 130 ≈ 3 daire çıkar
Ancak genelde brüt alan üzerinden hesap yapılır, ortak alanlar da dahil edilir.
6 daire çıkıyor demesi, muhtemelen daha küçük daireler (ör. 65-70 m²) ile mümkün olur.
3. Çift Daire (Dublex) Neden Olmuyor?
Dubleks daire yapmak için iki katı birleştirirsiniz, bu da toplam daire sayısını azaltır.
Müteahhit, küçük daireleri satmanın zor olacağını, büyük dairelerin ise toplam sayı açısından kısıtlayıcı olacağını düşünüyor olabilir.
Eğer siz üst dubleks ve altındaki daireyi birleştirirseniz, size düşen bağımsız bölüm sayısı azalır.
Müteahhitin amacı, satılabilir ve piyasanın talep ettiği daire tipini üretmek.
4. Sizin Talebiniz Mümkün mü?
Teorik olarak: Evet, sizin payınıza düşen iki daireyi içten birleştirip dubleks yapabilirsiniz.
Bu, mimari projede ve belediye onayında gösterilirse mümkündür.
Pratikte: Müteahhit, kendi payına düşen daireleri küçük ve tek yaparken, size düşenleri dubleks olarak yapabilir.
Şartlar:
Belediye yönetmeliği ve imar planı buna izin veriyorsa,
Projede bu şekilde gösterilip ruhsat alınabiliyorsa,
Müteahhit ile aranızda bu konuda net bir anlaşma yapılırsa,
Toplam bağımsız bölüm sayısı ve paylaşımlar değişmezse,
Ortak alanlar ve asansör, merdiven gibi teknik detaylar uygun olursa,
Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak mı yoksa tek bağımsız bölüm (dubleks) olarak mı gösterileceği netleşirse, Mümkündür.
5. Öneriler & Dikkat Edilecekler
Mimari Proje: Müteahhitten mimari avan proje çizmesini isteyin.
Size düşen dairelerin dubleks olup olamayacağını mimar ile netleştirin.
Belediye ile Görüşün:
Projenin imar yönetmeliğine uygun olup olmadığını belediyeden teyit edin.
Sözleşme:
Kat karşılığı sözleşmenizde, hangi bağımsız bölümlerin size ait olacağı, dubleks olup olmayacağı açıkça yazılsın.
Küçük Daireler:
Küçük daireler kiraya vermek açısından avantajlı olabilir.
Ancak piyasada küçük daireye talep var mı, araştırın.
Müteahhit ile Pazarlık:
Müteahhitin itirazı genellikle satılabilirlik ve inşaat maliyetleriyle ilgilidir.
Size düşen bölümlerde istediğiniz şekilde düzenleme yapabileceğinizi belirtin.
Gerekirse, aranızda bir mimar ile birlikte oturup alternatif projeler çizdirin.
6. Sonuç
Evet, teorik olarak size düşen daireleri dubleks yapabilirsiniz.
Ancak bunun için mimari proje, belediye onayı ve müteahhit ile net bir anlaşma gereklidir.
Küçük daireler satılmaz kaygısı, genellikle müteahhitin kendi payına düşen daireler için geçerli olur; sizin için ise kiraya vermek amacıyla küçük daire/dubleks daha mantıklı olabilir.
Tavsiyem:
Bir mimar ile oturup, arsanız için 2-3 farklı tipte avan proje çizdirin. Hangi kombinasyonlar mümkün, belediye neye izin veriyor, tapuda nasıl gösterilecek, bunları netleştirin. Sonra müteahhit ile bu projeler üzerinden pazarlık yapın.
...........................................
EMLAK BAYİLİK ÜCRETİ AYLIK: 1.500 TL
Bayilik & Franchise için,
HEMEN ARAYIN :
Remziye OCAK: 0546 544 64 17
Aziz KAÇMAZ : 0532 212 13 91
Adres: Uğurmumcu Mah. Şeyh Şamil Cad. Kadıköy Aydınlar C-blok No: 26/3 Kartal / İstanbul
.png)
