Arsa Payları Neden Farklıdır?

Cevap:

Arsa Payı Farkları: 
Arsa payı, bir arsa üzerinde inşa edilen binadaki her bağımsız bölümün (örneğin dairelerin) arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkını gösteren orandır. Tapuda her bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirtilir ve genellikle “/” işaretiyle gösterilen pay şeklindedir (örneğin 20/240 gibi). Arsa payı, hem tapu işlemlerinde hem de kentsel dönüşüm, ortak gider paylaşımı ve yönetim gibi birçok konuda hak ve yükümlülüklerin temelini oluşturur.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır ve Dağıtılır?

• Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, her bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenmelidir. Yani, bir dairenin büyüklüğü, bulunduğu kat, cephesi, manzarası gibi değer artırıcı unsurlar dikkate alınarak arsa payı dağıtılır.

• Aynı büyüklükte ve değerde olan dairelerin arsa payı eşit olmalıdır. Ancak, farklı katlarda, farklı cephelerde veya farklı büyüklükte olan dairelerin arsa payları da farklı olabilir.

• Uygulamada bazen arsa payları yanlış veya adaletsiz şekilde dağıtılabilir. Böyle durumlarda “arsa payı düzeltim davası” açma hakkınız vardır.

Sizin Durumunuzda Adalet ve Kentsel Dönüşüm Avantajı

• Sizin daireniz: 20/240 arsa payı (girişten 1. kat, kottan dolayı ön cephede 4. kat)

• Üst kat hizanızdaki daire: 14/240 arsa payı

• Zemin kat: 8/240 arsa payı

• Dairelerin metrekareleri aynı

Adil Paylaşım Mı?

• Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Yargıtay kararlarına göre, arsa payı dairenin değeriyle orantılı olmalıdır. Eğer dairelerin metrekareleri aynıysa, normalde arsa paylarının da birbirine yakın olması beklenir.

• Ancak, sizin daireniz kottan dolayı ön cephede 4. kat gibi avantajlı bir konumdaysa (örneğin manzara, güneş alma, prestij gibi şerefiye değeri yüksekse), daha yüksek arsa payı verilmiş olması hukuken mümkündür.

• Eğer arsa payı belirlenirken sadece metrekare değil, konum ve değer farkı da dikkate alınmışsa, bu paylaşım adil kabul edilebilir. Ancak, değer farkı yoksa ve arsa payı gereğinden fazla yüksekse, bu adil değildir ve düzeltim davası açabilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Arsa Patı Avantajı:

• Kentsel dönüşümde, arsa payı en kritik ölçüttür. Bina yıkılıp arsa haline geldiğinde, yeni yapılacak binada veya arsanın satışı/kamulaştırılması halinde size düşecek pay, arsa payınız oranında belirlenir.

• Yani, sizin 20/240 arsa payınız, üst kattaki 14/240 ve zemin kattaki 8/240 arsa payına göre daha fazla hak ve daha fazla değer anlamına gelir. Bu, yeni yapılacak binada daha büyük/metrekare veya daha değerli bir daire alma, satışta daha fazla pay alma veya kamulaştırmada daha yüksek bedel alma hakkı sağlar.

• Kentsel dönüşümde alınacak kararlar da arsa payı çokluğuna göre alınır; yüksek arsa payı, karar süreçlerinde daha fazla söz hakkı anlamına gelir.

Sonuç ve Öneri

• Eğer dairenizin değeri (konum, cephe, manzara vs.) gerçekten diğerlerinden belirgin şekilde yüksekse, arsa payınızın fazla olması hukuka uygundur.

• Eğer değer farkı yoksa ve sadece metrekare eşitliği varsa, arsa payı dağılımı adil değildir ve “arsa payı düzeltim davası” açabilirsiniz.

• Kentsel dönüşümde yüksek arsa payınız, diğer daire sahiplerine göre ciddi avantaj sağlar; yeni projede daha büyük/metrekare veya daha değerli bir daire, satış/kamulaştırmada daha fazla bedel alma hakkınız olur.

Arsa payı, bir apartmanda veya sitede her bağımsız bölümün arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkını gösteren orandır ve tapuda yazılıdır. Kentsel dönüşümde ve ortak alan kullanımlarında temel belirleyici unsurdur