Soru: İstanbul Bahçelievler'de giriş hariç 5 katlı binanın Ayrıca giriş katının altında yani Bodrum kattı bulunan bir daire vardır o dairenin tapusu Mesken olarak bulunuyor. Müteahhitlerin dediği yeni sağa dönüşümlerde Bodrum kattaki dairenin olması sebebiylebir kat çıkma hakkı tanındı ve Bodrum kadının en üst kata Yani 6 kata çıkabileceği söylenmiştir. Bu sebeple bodrum katında bulunan kişinin apartmandaki diğer maliklere evinin değeri arttığı için bir Şerefiye ödemesine gerek var mıdır. Kişi Şerefiye ödemek istemez ise ben yerimde kalacağım Bodrum kattan ayrılmayacağım deme hakkı var mıdır.
ÖzgürCevap: Bodrum Kattaki Dairenin Kentsel Dönüşümde Üst Kata Taşınması Halinde,
Şerefiye Bedeli Ödemesi Gerekir mi?
Şerefiye Nedir?
Şerefiye, aynı maliyetle üretilmiş bağımsız bölümlerin konum, manzara, kat, cephe gibi nedenlerle değerlerinde oluşan farklılıkların adil şekilde giderilmesi için ödenen bedeldir. Kentsel dönüşümde bazı daireler daha değerli hale gelirken, bazıları değer kaybedebilir. Bu nedenle, yeni projede değeri artan maliklerin diğer maliklere şerefiye ödemesi gerekir.
Bodrum Katın Üst Kata Taşınması:
Bodrum kattaki daire, yeni projede üst kata (örneğin 6. kata) taşınıyor ve değeri belirgin şekilde artıyor. Bu durumda, değer artışından dolayı diğer maliklere şerefiye bedeli ödenmesi gerekir. Şerefiye farkı, uzman bilirkişi tarafından yapılacak değerleme ile adil şekilde hesaplanmalıdır.
Hukuki Yükümlülük:
Şerefiye ödemesi, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve kentsel dönüşümde gündeme gelir. Değeri artan malik, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği diğer maliklere şerefiye ödemekle yükümlüdür. Malikler arasında anlaşma sağlanamazsa, şerefiye davası açılabilir.
Bodrum Kat Maliki "Yerimde Kalmak İstiyorum" Diyebilir mi?
Kat Mülkiyeti ve Yenileme Kararı:
Kentsel dönüşümde 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan yenileme kararı, karşı çıkan maliklerin mülkiyet hakkı da bu payın değeri ödenerek elinden alınabilir. Yani, çoğunluk sağlanırsa ve dönüşüm kararı alınırsa, azınlıkta kalan malik "ben yerimde kalmak istiyorum" deme hakkına pratikte sahip değildir. Payı, değer tespiti yapılarak kamulaştırılabilir.
Bodrum Kat Maliki Onay Vermezse:
Malik, kendi rızası olmadan dairesinin taşınmasına karşı çıkabilir; ancak dönüşümde çoğunluk kararı geçerli olursa, bu itirazı sonuçsuz kalabilir. Malik, "ben yerimde kalacağım" diyerek süreci durduramaz; ancak şerefiye bedelinin adil hesaplanması ve haklarının korunması için dava açabilir.
Sonuç
Bodrum kattaki dairenin yeni projede üst kata taşınması ve değerinin artması halinde, bu malik diğer maliklere şerefiye ödemek zorundadır. Şerefiye bedeli, uzman bir bilirkişi tarafından adil şekilde hesaplanmalıdır.
Bodrum kat maliki, çoğunlukla alınan dönüşüm kararına karşı "yerimde kalmak istiyorum" diyemez; çoğunluk kararı geçerli olur, payı değer tespitiyle elinden alınabilir.
Şerefiye ödemek istemeyen malik, haklarını korumak için hukuki yollara başvurabilir; ancak dönüşüm sürecini tek başına engelleyemez.
Sonuç olarak:
Kanaatimce, bodrum kattaki daire sahibi, diğer daire sahiplerine göre daha düşük bir fiyattan daire sahibi olmuş olabilir. Ancak arsa payıda diğer dairelere göre daha düşük değil mi?
Eğer arsa pay, diğer dayırelerle eşitse tamam şerefiye ödesin.
Ama hukukta 2 x 2 = 4 etmiyor...
Her somut olayda detaylar farklılık gösterebileceğinden, bu tür durumlarda uzman bir gayrimenkul Avukatından hukuki destek alınması önerilir.
