Dairemin Arsa Payı Çok Düşük, Ne Yapmalıyım ?

Cevap: Sorunun Özeti
Kat mülkiyet tapulu, net 50 m² olan bir daireniz var.
Tapuda "yüzölçümü" 85 m², arsa payı ise 20/100 olarak görünüyor.
6 daireli apartmanda, arsa payınız hesaplanınca 17 m² çıkıyor ve bunun düşük olduğunu düşünüyorsunuz.

Evi banka kredisiyle aldınız.
Arsa Payı Hesaplaması ve Tapu Bilgileri
Arsa payı, binanın yapılı olduğu arsanın, bağımsız bölümlerin (dairelerin) değerleri ve özellikleri dikkate alınarak adil şekilde paylaştırılması gereken bir haktır. Tapunuzda yazan 20/100 oranı, arsanın %20’sinin size ait olduğunu gösterir. Eğer arsanın toplamı 85 m² ise, 85 x 20 / 100 = 17 m² arsa payınız olur. Sizin hesapladığınız gibi, tapu bilgilerinizdeki oran bu sonucu veriyor.

Sıkıntı Nerede?
1. Arsa Payı Dağılımı Adil mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı, sadece dairelerin büyüklüğüne göre değil; katı, cephesi, manzarası, güneş alıp almaması gibi birçok özelliğe göre belirlenmelidir. Uygulamada ise, arsa payları bazen müteahhit veya proje hazırlayan kişiler tarafından hatalı, keyfi ya da sadece metrekareye bakılarak dağıtılmış olabilir. Bu durumda bazı daire sahipleri hak kaybına uğrayabilir.

2. 6 Daireli Apartmanda 100 m² Arsa?
Tapuda toplam arsa alanı 100 m² olarak görünüyor. 6 daireli bir apartman için bu oldukça düşük bir arsa büyüklüğü gibi görünüyor. Gerçekten arsa bu kadar küçükse, her daireye düşen pay da az olur. Ancak genellikle apartman arsaları daha büyük olur; tapudaki alan yanlış yazılmış veya eski bir uygulamadan kaynaklı olabilir.

3. Daire Neti ve Tapu Yüzölçümü Farkı
Dairenizin net alanı 50 m², tapuda ise 85 m² yazıyor. Tapudaki "yüzölçümü" genellikle brüt alanı, yani ortak alanlar dahil toplam alanı gösterir. Bu yüzden net ve tapu alanı farklı olabilir.

4. Arsa Payı Düşüklüğü
Arsa payınızın düşük olması, ileride kentsel dönüşüm, arsa satışı, ortak giderlerin paylaşımı veya apartman yıkılıp yeniden yapılırsa size düşecek yeni bağımsız bölümün oranı gibi konularda mağduriyet yaşamanıza neden olabilir.

Sıkıntının Kaynağı
Arsa payı dağılımı, dairenizin gerçek değerine ve büyüklüğüne oranla düşük belirlenmiş olabilir.
Tapuda arsa büyüklüğü yanlış veya eksik yazılmış olabilir.

Kat mülkiyeti kurulurken arsa payları adil ve mevzuata uygun olarak dağıtılmamış olabilir.
Bu tür sorunlar, özellikle 2007 öncesi yapılan binalarda ve kat mülkiyeti kurulurken yapılan hatalı işlemlerden kaynaklanmaktadır.

Ne Yapabilirsiniz?
Arsa Payı Düzeltme Davası Açabilirsiniz: Eğer arsa payınızın hakkaniyete uygun belirlenmediğini düşünüyorsanız, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre mahkemede "Arsa Payı Düzeltme Davası" açabilirsiniz. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle tüm bağımsız bölümlerin değerini ve arsa payını yeniden tespit edebilir.

Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ve Belediyeden Bilgi Alın: Tapudaki arsa büyüklüğünü ve apartmanınızın imar dosyasını inceleyin. Gerçek arsa büyüklüğü ve paylar doğru mu, kontrol edin.
Apartman Yönetimiyle Görüşün: Diğer daire sahipleriyle birlikte hareket ederek, arsa paylarının adil olup olmadığını topluca değerlendirebilirsiniz.

Sonuç
Sıkıntı, büyük olasılıkla arsa payınızın dairenizin gerçek büyüklüğüne ve değerine oranla düşük belirlenmiş olmasından kaynaklanıyor. Bu, ileride hak kaybına yol açabilir. Tapu ve imar kayıtlarını inceleyip, gerekirse hukuki yollara başvurmanız mümkündür.

"Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır." (Yargıtay 20. HD, E. 2019/5696, K. 2019/7038)

...........................................

EMLAK  BAYİLİK ÜCRETİ  AYLIK: 1.500  TL

Bayilik & Franchise için,
​HEMEN ARAYIN :
Remziye OCAK: 0546 544 64 17
Aziz KAÇMAZ  : 0532 212 13 91 
Adres: Uğurmumcu Mah. Şeyh Şamil Cad. Kadıköy Aydınlar C-blok No: 26/3 Kartal / İstanbul