Soru: +1 imar düzenlemesi ile yapılacak daireler kime ait olacak? Kaçak kata mı, Tüm kat maliklerinin maliyetini düşürmek için mi verildi. Kat paylaşımında arsa payının etkisi var m? Mahkeme kat irtifakı yaparsa, kat paylaşımını arsa payına göre mi yapılacak?
Senol öztürkCevap: İmar düzenlemesi kapsamında yapılacak dairelerin mülkiyeti ve paylaşımı, İmar Kanunu'nun 18. maddesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenir. İşte detaylı analiz:
1. Dairelerin Mülkiyeti ve Paylaşımı
Eski Maliklerin Hakları: İmar düzenlemesi sonucu oluşan yeni parseller, mümkünse eski parsel sahiplerine tahsis edilir. Bu tahsis, ekonomik değer ve hakkaniyet gözetilerek yapılır.
Kat Mülkiyeti Esası: Düzenleme alanında inşa edilecek daireler, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı arsa payları üzerinden hisselendirilir. Her bağımsız bölüm (daire/dükkan), değeriyle uyumlu arsa payı alır.
Kaçak Katlar: Yasal olmayan yapılar (kaçak katlar), imar düzenlemesine dahil edilmez. Bu tür yapıların malikleri, düzenleme sonrası hak talebinde bulunamaz.
2. Maliyet Düşürme Amaçlı Uygulama
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): Belediyeler, imar düzenlemesiyle oluşan değer artışının karşılığı olarak taşınmazlardan en fazla %45 oranında kesinti yapabilir. Bu kesinti, tüm maliklere eşit uygulanır ve kamu yararı amaçlıdır.
Maliyet Etkisi: DOP kesintisi, maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkilemez ancak arsa büyüklüğünü azaltabilir. Maliyet düşürme amacıyla değil, kamu altyapısını finanse etmek için yapılır.
3. Arsa Payının Kat Paylaşımındaki Rolü
Değer Temelli Dağıtım: Arsa payı, bağımsız bölümlerin konum, büyüklük, manzara ve kullanım amacı gibi faktörlerle belirlenen değerine göre hesaplanır. Örneğin, 100 m²'lik bir dairenin arsa payı, 50 m²'lik dükkândan düşük olabilir.
Mahkeme Kararları: Yargıtay, arsa paylarının bağımsız bölüm değerleriyle orantılı olmasını şart koşar. Ölçüsüz dağıtım durumunda, kat malikleri arsa payı düzeltme davası açabilir.
Örnek Karar: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, arsa payı belirlenirken "bağımsız bölümlerin cinsi, katı ve mimari özellikleri"nin dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.
4. Kat İrtifakı ve Mahkeme Süreci
Hukuki Esaslar: Kat irtifakı kurulurken, bağımsız bölümlerin değerleri ve arsa payları projede açıkça gösterilmelidir. Maliklerin oybirliği olmadan pay değişikliği yapılamaz.
Mahkemenin Rolü: Mahkeme, kat irtifakı veya mülkiyeti onaylarken arsa paylarının değerle uyumunu denetler. Orantısızlık tespit edilirse, paylar yeniden düzenlenir.
Örnek: Kat irtifakı sözleşmesinde hatalı arsa payı belirlenmişse, mahkeme bu payları düzelterek tapuya tescil edilmesini sağlar.
Sonuç
İmar düzenlemesiyle yapılacak daireler, eski maliklere arsa payı oranında dağıtılır. Kaçak yapılar bu sürece dahil edilmez. Arsa payı, bağımsız bölümlerin değerine göre belirlenir ve mahkemeler, kat irtifakı/mülkiyeti sürecinde bu oranı esas alır. Maliyet düşürme amacıyla değil, kamusal düzenleme ve hakkaniyet için uygulanır
