Soru: Kentsel dönüşümde mevcut (zemin+5 kat çift daire üzerine 158 metre kare) olan bina yıkılınca yeni binada kat maliklerinin arsa hisse oranına göre mi dağılım yapılacak.(örnek: Bir dairenin arsa payı 10 metre kare diğer dairenin 18 metrekare) bu dağıtım nasıl olacak? İyi çalışmalar dilerim.
Recep yücelCevap: Recep Bemerhaba
Kentsel dönüşümde mevcut binanın yıkılması sonrası yeni binada arsa payı dağılımı, kat maliklerinin önceden sahip olduğu arsa paylarına göre yapılır. Arsa payı, bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu, değeri gibi özelliklere göre belirlenen ve tapu kaydında yer alan paydır. Örneğin, bir dairenin eski arsa payı 10 m² iken, diğer dairenin 18 m² arsa payı varsa, yeni binada da bu oranlarda hakları korunur ve payları buna göre dağıtılır.
Bu süreçte önemli olan;
Binanın yıkılmasıyla eski kat mülkiyetinin terkin edilmesi,
Maliklerin arsa paylarına göre yeni mülkiyet haklarının tescil edilmesi,
Kentsel dönüşümde kararların arsa payı esas alınarak alınması,
Eğer kat sayısı artarsa veya yeni proje ile farklı durumlar oluşursa arsa paylarında yapılacak hesaplama ve düzeltmelerin yapılmasıdır.
Arsa payı dağılımında sadece metrekare değil, bağımsız bölümün diğer özellikleri ve değerlemesi de dikkate alınabilir. Ancak temel uygulama, maliklerin mevcut arsa payları oranında yeni binada hak sahibi olmalarıdır.
Bu durumda, eski bina zemin + 5 katlı ve çift daire şeklinde 158 m² toplam alanlı ise ve dairelerin arsa payları farklı ise (örn. biri 10 m², diğeri 18 m²), yeni bina tamamlandıktan sonra bu arsa payları esas alınarak paylaştırma yapılacaktır. Böylece her kat malikinin payı arsa payı oranında korunmuş olur.
Özetle, kentsel dönüşümde arsa payı dağılımı maliklerin malik olduğu eski arsa payı oranlarına göre belirlenir ve yeni yapıda da arazi üzerindeki mülkiyet hakları bu oran üzerinden tescillenir. Bu, proje sözleşmelerinde ve tapu işlemlerinde temel referans noktasıdır
