Soru: Hisse tapulu binamız kentsel dönüşüm girecek yeni projede bodumdaki dükkan iptal oluyor projede bodrumda dükkan yok dükkan sahibine dükkanın değerini ödeyelim diyoruz ama dükkan sahibi antlaşmaya yanaşmıyor bizi inşaatı durdurmak ile tehdit ediyor bu konuda bilgi verebilir misiniz.teşekkür ederim
Selim YücedağCevap: Kentsel dönüşüm sürecinde projede bodrum kattaki dükkanın iptal olması ve yeni projede yer verilmemesi durumunda, dükkan sahibiyle yaşanan anlaşmazlıklar oldukça sık karşılaşılan bir sorundur. Sizin durumunuzda olduğu gibi, yeni projede bodrumda dükkan yoksa ve mevcut dükkan sahibi ile maddi bir uzlaşmaya varılamıyorsa, süreç hem tapu kanunu hem de kentsel dönüşüm mevzuatı gereği belirli prosedürlere tabidir. Aşağıda dikkat edilmesi gereken temel noktaları bulabilirsiniz:
Dükkan Sahibinin Hakları ve Süreç
Tazminat veya Yerine Koyma Hakkı: Eğer dükkan yeni projede tasarımsal/imar gerekçeleriyle iptal ediliyorsa, dükkan sahibine genellikle eşdeğer değerle maddi tazminat ödenmesi veya projede başka bir bağımsız bölüm (daire vb.) teklif edilmesi gerekir. Tazminat tutarı, dükkanın piyasa değeri ve uğranan zarar dikkate alınarak belirlenmelidir.
Kat Maliklerinin Karar Hakkı: Kentsel dönüşümde 3'te 2 çoğunluk esasına göre alınan karar bağlayıcıdır. Karara katılmayan azınlık hissedarlardan biri (örneğin dükkan sahibi) anlaşmaya yanaşmazsa, karar usule ve kanuna uygunsa kalan payı için rayiç değer üzerinden satış talep edilebilir veya mahkemeye başvurulabilir.
Dükkan Sahibinin Davaları: Anlaşmayı kabul etmeyen dükkan sahibi, yapılan teklifin adil olmadığını düşünürse, bedeli veya süreci itiraz mahkemesine taşıyabilir. Bu durumda dava açılabilir ve yargı süreci işler. Dava genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.
İnşaatı Durdurma ve İtiraz: Dükkan sahibi projeyi durdurmaya çalışabilir; ancak 3'te 2 çoğunlukla alınan bir karar mevcutsa ve süreç usule uygunsa, bu itirazlar çoğunlukla inşaatın tamamen durmasına neden olmaz. Mahkemenin projenin tamamını iptal etmesi nadirdir, ancak süreç gecikebilir.
Kira veya Geçici Yardımlar: Dükkan sahibinin işyeri kaybı nedeniyle proje sürecinde kira yardımı veya geçici destek talep hakkı olabilir.
Yeni Projede Hak Sahipliği: Bazı projelerde yıkılan dükkan için yeni projede eşdeğer ticari alan verilmemesi halinde, dükkan sahibinin paraya çevrilmesi ve satıştan elde edilen gelirin paylaştırılması mümkündür.
Pratik Çözüm Adımları
Teklif edilen tazminatın veya alternatifin (örneğin daire verilmesinin) gerçek piyasa koşullarına uygun olması için bağımsız uzmanlardan değerleme raporu almak faydalı olur.
Teklif yazılı olarak sunulmalı, reddedildiğinde noter veya resmi bir belgeyle tespit edilmelidir.
Uyuşmazlık devam ederse, sürecin ilerleyebilmesi için 6306 sayılı Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre mahkemeye başvurmak ve satış/bedel tespiti yoluna gitmek gerekir.
Hukuki sürecin doğru yürütülmesi için uzman bir avukatla çalışmak büyük avantaj sağlar, çünkü usul hatası yapılırsa süreç ciddi şekilde gecikebilir veya hak kaybı yaşanabilir.
Özet
Kentsel dönüşümde yeni projede bodrum dükkanınız yoksa ve dükkan sahibi uzlaşmaya yanaşmıyorsa:
3'te 2 çoğunluk kararınız varsa ve usule uygunsa, mahkemeden satış/bedel tespiti isteyebilirsiniz.
Dükkan sahibi tazminatın adil olmadığını düşünüyorsa yasal olarak davaya başvurabilir, fakat inşaat genellikle tamamen durmaz ancak gecikme olabilir.
Taraflar arası uzlaşmazlıklar genellikle mahkeme tarafından çözülmektedir ve bu tür davalardaki rayiç bedeller bağımsız eksperlerce belirlenir.
Bu süreçlerde deneyimli bir avukata danışmanız ve tüm yazışmaları, teklifleri ve protokolleri resmi şekilde yapmanız önerilir.
