Kentsel dönüşümde giriş kat daire yerine, bodrum daire verilebilir mi?

Cevap: Mecit Bey, çok önemli bir noktaya değindiniz. Bu durum kentsel dönüşümde en sık yaşanan itiraz konularından biridir ve müteahhidin giriş kat yerine bodrum kat vermesi genellikle hukuken geçerli değildir.

Aşağıda adım adım açıklayayım:
1. Müteahhidin böyle bir hakkı var mı? Hayır, normal şartlarda yok. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve buna bağlı Uygulama Yönetmeliği gereği: Kentsel dönüşümde mülk sahiplerine “emsal değerde” ve “eşdeğer nitelikte” bağımsız bölüm verilmek zorundadır.

Yani: Giriş kattaki daireniz değer, konum, güneş alma, kullanım kolaylığı açısından belirli bir standarda sahiptir. Bodrum kat, bu özellikleri taşımadığı için emsal sayılmaz. Dolayısıyla müteahhit size giriş kat yerine bodrum kat veremez. Ancak kat karşılığı sözleşmede açıkça “kat veya yön farkı olabilir” şeklinde bir hüküm varsa, istisnai durumlar olabilir.

Bu yüzden sözleşmenizi kontrol etmek gerekir. 2. Ne şekilde itiraz edebilirsiniz? Aşağıdaki adımları izlemeniz en sağlıklısı olur: Müteahhitle yazılı olarak görüşün: Önce noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü bir mektupla “sözleşmede belirtilen şartlara aykırı olarak bodrum kat teklif edildiğini, bu durumu kabul etmediğinizi” bildirin. Kat karşılığı sözleşmesini inceletin: Bir gayrimenkul hukuku avukatına sözleşmenizi gösterin.

Çünkü sözleşmede belirtilen kat planı veya bağımsız bölüm listesi bağlayıcıdır. Belediye ve İlçe Tapu Müdürlüğü’ne başvurun: Eğer proje onay aşamasındaysa, projedeki bağımsız bölüm dağılımının adil olmadığını belirterek itiraz dilekçesi verebilirsiniz. Son çare olarak dava: Müteahhit ısrar ederse, “teslim edilecek bağımsız bölümün değer eşitliği” üzerinden tespit ve tazminat davası açabilirsiniz.

Mahkeme yoluyla hakkınızı arayabilirsiniz:
Mahkeme genellikle bilirkişiyle değer tespiti yapar. Eğer bodrum kat değerce düşükse, sizin lehinize karar çıkar.
3. Örnek itiraz cümlesi (Noter veya yazılı bildirim için) “Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni binada, mevcutta sahip olduğum giriş kattaki bağımsız bölümün yerine, sözleşmede öngörülmeyen şekilde bodrum katta daire teklif edilmiştir. Bu durum, 6306 sayılı Kanun ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hükümlerine aykırıdır. Bu teklifi kabul etmediğimi, tarafıma eşdeğer nitelikte bir bağımsız bölüm tahsis edilmesini talep ederim.”