Soru: Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek apartmanımızda giriş katımız büyüyerek normal kat oluyor. Şuan bu katta ve her katta 3 daire var. Kat malikleri bu katta Müteahhit'e vermek üzere 1+1 bir daire çıksın istiyorlar. Giriş kattaki bizler ise daireler zaten küçük olduğu için üst kattaki daireler kadar olmasını istiyoruz. Hukuki olarak hakkımız nedir? Bize rağmen katımızda +1 daire yapılabilir mi? Diğer kat maliklerine ödeme yapılması gerekiyorsa neye göre ödeme yapılır? Teşekkür ederim.
Neşe ÖgeCevap: Neşe Hanım merhaba.
dönüşüm kapsamında mevcut giriş katınızın büyütülerek normal kat haline gelmesi durumunda hukuk açısından haklarınız ve diğer kat malikleri ile alınacak kararların yürütülme şekli belirleyici olur. Giriş kattaki dairelerin büyütülmesine karşılık, diğer kat maliklerinin burada 1+1 yeni bir daire talep etmesi halinde, bu tür ortak alan ya da bağımsız bölüm değişikliklerinde tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün yazılı onayı gerekmektedir. Tek taraflı ya da çoğunluk kararı ile giriş katına yeni bir daire eklenmesi veya mevcut dairelerin büyütülmesi gibi değişiklikler yapılamaz. Ayrıca, ortak alanlarda yapılabilecek proje değişiklikleri için proje onayı ve belediye ruhsatı da zorunludur.
Kat mülkiyeti kanunu ve yargı kararlarına göre, kat maliklerinin rızası olmadan giriş kattaki dairenin bölünerek ya da değiştirilerek yeni daire yapılması mümkün değildir. Eğer çoğunluk kararına rağmen giriş katında daire bölünürse, bu durum için diğer kat maliklerine verilen haklar ve tazminatlar, arsa payı, daire büyüklüğü ve elde edilen gelir gibi ölçütlere göre hesaplanır. Ayrıca, kentsel dönüşümde müteahhitle yapılan sözleşmelerde de hak ve paylaşımlar açıkça belirlenmeli, kat maliklerinin aleyhine olacak tek taraflı uygulamalar engellenmelidir.
Özetle;
Giriş katın 1+1 yeni daire yapılması için tüm kat maliklerinin çoğunluğu değil, beşte dört oranında yazılı onayı gerekir.
Siz giriş katı maliklerinin de rızası olmadan, mevcut dairenin küçük olmasına rağmen büyütülmesi engellenemez.
Yapılacak değişikliklerde ilgili belediyeden ruhsat ve proje onayı alınması mecburidir.
Kat maliklerine yapılacak ödeme/maddi haklar ise arsa payları ve daire büyüklüğüne göre belirlenecek tazminatlar ya da ek haklar kapsamında belirlenir.
Anlaşmazlık hâlinde idari yargıya başvuru ve hakların korunması mümkündür.
Detaylı hukuki süreçler ve maliklerin hak güvenliği açısından tüm maliklerin ve yöneticinin dönüşüm sürecinde ortak hareket etmesi önemlidir. Detaylı hukuki destek için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
