Soru: Öncelikle merhaba , çocukluk arkadaşımla 1900 metrekare ortak bir zeytinlik almıştık 2016 yılında yani 1/2 hisse ikimizin de hisse oranı aynı. Sonra buraya bir villa yaptık, yüzme havuzlu . Ben İngiltere de yaşıyorum. Bu yüzden bütün her şeyle arkadaşım ilgilendi. O yaptırdı kendisi de bu zamanda emlakçı . Amacımız burayı yapıp satmaktı öyle konuşmuştuk başlarken. Sonra seneler geçti hala satmadı sonra bir gün webtapudan tapu kayıt örneği çıkardığımda, kendi hissesi olan kısmı satmış bir başkasına üzerinden 2 yıl geçtiği için tapu iptal davası da açamadım sonra İngiltere den geldiğimde Kuşadası belediyesine gidip araştırdım . Belediyede bu arazinin üstünde bir yapı kayıtlı değil yani yapı kaçak gözüküyor ama bazı diğer mecralardan araştırdığımda evet yapıyı kaçak yapmış ama sonradan imar barışına başvurmuş ve yapıyı kendi payı olan 1/2 kısma yaptığını ve yapı kayıt belgesini kendi üzerine çıkartmış ve sonra satmış villayı. Benim haklarım nelerdir arkadaş mağduruyum
Muhammet uysalCevap: 1/2 oranında sahibi bulunduğunuz arsanın, ortağınızın payı üzerine ortaklaşa yaptırdığınız villayı ortağınız sizden habersiz kendi payını satmış bulunuyor ve itiraz sürenizde zaman aşımına uğramış. Durumunuz oldukça karşık, iyisi mi, yinede bir hıkukçuyla
görüşmenizde fayda var.
Merhaba, yaşadığınız durum hukuki açıdan birden fazla boyutu olan karmaşık bir mesele. Ortak mülkiyet, kaçak yapı ve imar barışı süreçlerinin kesiştiği bu durumda haklarınızı şu şekilde değerlendirebiliriz:
1. Paylı Mülkiyet ve Satış İşlemi
1/2 hisseyle ortak mülkiyete sahip olduğunuz taşınmazda, arkadaşınız kendi payını satarken ön alım hakkınızı (şufa hakkı) kullanmanız gerekiyordu.
Satış öncesinde size haber verilmediyse, tapu iptal davası açma hakkınız doğar. Ancak 2 yıl geçmesi nedeniyle dava açma süresini kaçırmış olabilirsiniz.
Satış sonrası yeni malikle artık paylı mülkiyet ilişkisi devam ediyor. Yeni malikle anlaşarak veya mahkeme yoluyla taşınmazın tamamının satışını talep edebilirsiniz.
2. Kaçak Yapı ve İmar Barışı
Villanın ruhsatsız inşa edilmesi, 3194 sayılı İmar Kanunu'na aykırıdır.
Arkadaşınız imar barışına başvurarak yapıyı yasallaştırmış olsa bile, bu durum sadece kendi hissesini kapsar.
Sizin hissenizdeki kısım hâlâ kaçak sayılabilir. Belediyeden yapı kayıt belgesi ve imar durumunu detaylı sorgulamanız gerekir.
3. Hukuki Yollar ve Tazminat
Tapu İptal Davası: Satışta ön alım hakkı ihlal edildiyse, 10 yıllık zamanaşımı süresince dava açabilirsiniz.
Maddi Tazminat: Arkadaşınızın kaçak yapı nedeniyle taşınmazınızın değerinde azalmaya yol açması halinde tazminat isteyebilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası: Paylı mülkiyeti sonlandırmak için taşınmazın açık artırmayla satışını talep edebilirsiniz.
4. Belediye ile İlişkili Adımlar
Kaçak yapı tespiti için belediyeye resmi başvuru yapın. Yapı kayıt belgesinin hukuka uygunluğunu denetletin.
İmar barışı başvurusunda sahtecilik veya usulsüzlük varsa, belgeyi iptal ettirmek için dava açın.
Özetle:
Ön alım hakkı ihlali ve kaçak yapı nedeniyle tazminat davaları açabilirsiniz.
Taşınmazın tümünün satışı veya hissenizin değerinin tazmini için hukuki süreç başlatın.
İmar barışı sürecindeki usulsüzlükleri idari yargıda challenge edin.
Bu süreçte bir gayrimenkul avukatıyla çalışmanız, hak kaybını önlemek ve delil toplamak açısından kritik önem taşıyor.
