Soru: Merhaba Binamız kentsel dönüşüm sokmak istiyoruz. Eski binada asansör olmamasına sebep yeni projede zemin kat dışında daireler 8 m2 kadar küçülüyor. Ancak Zemin Kat da konsolun daireye katılması sebebiyle dairede ufalma olmuyor daire M2 si normal eskihali ile aynı oluyor. Hatta 4 M2 kadar büyüme oluyor. Bu durumda zemin kat dairede ufalma olmamasından sebep (eski yapıdaki M2 ile yani durum ile aynı olması durumunda) diğer kattaki daireler ufalma sebebiyle zemin kat dan hak talep edebilirler mi?
BurcuCevap: Kentsel dönüşümde zemin kattaki dairenin büyümesi ve diğer katlardaki dairelerin küçülmesi durumunda, diğer katlardaki daire sahiplerinin zemin kat daireden hak talep edip edemeyeceği konusu, arsa payı ve kat mülkiyeti hukuku kapsamında değerlendirilmektedir.
Kat mülkiyeti esas olarak arsa payları üzerinden belirlenir. Yeni projede dairelerin metrekare küçülmesi arsa payının düşmesi anlamına gelmezse, yani arsa payları eski hali ile aynı kalıyor veya zemin kattaki daire büyüyorsa, diğer katlardaki dairelerin zemin kat daireden hak talep etmesi hukuken her zaman mümkün olmayabilir. Ancak, arsa paylarının doğru ve hakkaniyetli bir şekilde belirlenmesi gerekir ve eğer arsa paylarında hata varsa, malikler mahkemeye başvurarak arsa payı düzeltme talebinde bulunabilirler.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında, arsa payları ve daire büyüklükleri arasındaki farklılıkların haklara etkisine ilişkin şu hususlar önemlidir:
Arsa paylarının kat mülkiyeti veya kat irtifakı kapsamında belirlenmesi gerekir.
Arsa payı, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre tahsis edilir.
Yeni projede bazı dairelerin küçülmesi, ancak arsa paylarının korunması halinde diğer kat maliklerinin talepte bulunması sınırlı olabilir.
Eğer küçülen daireler arsa payına uygun düşmüyorsa, arsa payı düzeltim davası açılabilir.
Hak talepleri ve uyuşmazlıklar, mahkemelerce kat mülkiyeti kanunu ve ilgili mevzuata göre çözülür.
Bu bilgiler ışığında, diğer kat daire sahiplerinin zemin kat daireden küçülme sebebiyle hak talep edebilmesi için, arsa paylarındaki dengenin bozulması ve haklı gerekçelerin bulunması gerekir. Normalde arsa payı esas olur ve metrekare ufalmalar tek başına otomatik hak taleplerine yol açmaz ancak durum somut delillerle ve sözleşmelerle değerlendirilmelidir.
Daha detaylı ve kesin hukuki değerlendirme için arsa payları, proje planları ve sözleşmelerin incelenmesi ile bir gayrimenkul veya inşaat hukuku avukatına danışılması önerilir.
