Kat mülkiyeti kurulduğunda, her bir bağımsız bölümün (örneğin; daire, dükkan, ofis) kendisine ait bir arsa payı olur. Bu arsa payları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenmelidir. Yani, büyük, iyi konumlu veya manzaralı bir daire daha yüksek arsa payına; küçük veya vasıfsız bir daire daha düşük arsa payına sahip olmalıdır. Uygulamada ise, bazı binalarda arsa paylarının bu orana göre adil şekilde dağıtılmamış olduğu görülmektedir. Örneğin, aynı büyüklükteki iki daireden biri daha az arsa payına sahip olabilir veya bir bodrum kat dairesine haksız yere fazla arsa payı düşebilir.
Bu tür adaletsizlikler karşısında, kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri, yani bağımsız bölüm sahipleri, "arsa payının düzeltilmesi davası" açma hakkına sahiptir. Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; yapının yıkılmamış olması yeterlidir.
Arsa payı düzeltilmesi davası açabilmek için başlıca şart, mevcut arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı şekilde belirlenmemiş olmasıdır. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki bağımsız bölüm değerlerini (büyüklük, konum, katı, cephesi, manzarası, mimari yapısı vb.) dikkate alarak bir değer tespiti yapar. Kat mülkiyeti tesisinden sonraki değişiklikler, yani dairedeki yenilemeler veya binanın dış şartlarının değişmesi, bu değerlendirmede dikkate alınmaz.
Eğer mahkeme, mevcut arsa payı dağılımının bağımsız bölümlerin gerçek değeriyle orantısız olduğunu tespit ederse, tapu kaydındaki arsa paylarının hakkaniyete uygun şekilde düzeltilmesine karar verir. Bu karar kesinleştiğinde, tapu sicil müdürlüğü arsa paylarını yeni oranlara göre günceller ve tüm kat maliklerinin arsa payı yeni dağılım üzerinden belirlenir. Böylece yapının ortak arsa gelirlerinden veya bir kentsel dönüşüm projesinden pay alma gibi her hak ve yükümlülük, güncellenen yeni oranlara göre uygulanır.
Dava sonucunda verilen arsa payı düzeltme kararı tüm bağımsız bölümleri etkiler; yalnızca davayı açan için değil, bütün kat maliklerinin paylarında bir güncelleme yapılır. Bu nedenle davada bütün bağımsız bölüm sahipleri taraf olmak zorundadır.
-
Dava açma hakkı, yalnızca kat malikleri, kat irtifakı sahipleri ve bunların kanuni temsilcileri veya mirasçılarına aittir. Kat malikleri tarafından arsa payı bizzat başlangıçta belirlenmiş ve tapuya tescil edilmişse, iyi niyetli oldukları varsayılmaz ve sonradan dava açamazlar.
-
Son olarak, bu dava yapının yıkılmasına kadar her zaman açılabilir. Yıkım gerçekleştikten sonra kat mülkiyeti sona ereceği için dava açılamaz.
Bu düzenleme, daire sahiplerinin ortak arsa hakkındaki paylarının adil şekilde belirlenmesini ve korunmasını amaçlar. Yanlış belirlenmiş arsa payı, paylaşımda ve ortak giderlerde ciddi sorunlara yol açabilir, bu nedenle maliklere hukuk yoluyla düzeltme hakkı tanınmıştır.
