Gayrimenkul Satışlarında Önalım (Şufa) Hakkı ile İlgili 2025 Yılı Gelişmeleri ve Prosedürü
1. Güncel Yasal Durum ve Son Gelişmeler
2025 yılı itibarıyla, gayrimenkul satışlarında önalım (şufa) hakkının temel esaslarında bir değişiklik bulunmamaktadır. Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı devam etmektedir.
Ancak, sınırdaş tarım arazilerinde komşu parsel sahibine tanınan önalım hakkı 2020 yılında yürürlükten kaldırılmıştır; bu nedenle sadece paydaşlar için yasal önalım hakkı geçerlidir.
2. Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılma Şartları
Paylı mülkiyet olması gerekir. Kat mülkiyeti, kat irtifakı veya elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı kullanılamaz.
Satış işlemi gerçek ve resmi şekilde tapuda tescil edilmiş olmalıdır. Bağış, trampa, miras intikali gibi işlemlerde önalım hakkı doğmaz.
Payın üçüncü kişiye satılması gerekir. Payın diğer paydaşa satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.
Fiili taksim yapılmamış olmalıdır. Taşınmaz fiilen bölünmüş ve paydaşlar hangi bölümü kullanacağını belirlemişse önalım hakkı kullanılamaz.
3. Prosedür ve Süreler
a. Bildirim ve Dava Açma Süresi
Satış işlemi alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Bildirim yapıldıysa, önalım hakkı sahibi üç ay içinde dava açmak zorundadır.
Bildirim yapılmadıysa, satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde önalım davası açılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; süresi geçen talepler reddedilir.
b. Dava Açılması
Dava, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Dava dilekçesinde, satış bedelinin ödenmeye hazır olduğu belirtilir ve satış koşulları aynen kabul edilir.
Mahkeme, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerinin mahkeme veznesine yatırılmasını ister.
Satış bedeli, genellikle tapuda gösterilen miktardır. Ancak muvazaa (gerçek bedelin gizlenmesi) iddiası varsa, bu iddia yazılı delille ispatlanmalıdır.
c. Dava Sonucu ve Tapu Tescili
Mahkeme, önalım hakkının şartlarının oluştuğunu tespit ederse, taşınmaz payının üçüncü kişiden alınarak davacı paydaşa geçirilmesine karar verir.
Hüküm kesinleşince, taşınmaz tapuda davacı adına tescil edilir ve satış bedeli ile masraflar karşı tarafa ödenir.
4. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Tapu kütüğüne şerh edilen önalım hakkı, şerhte belirtilen koşullara göre ve en fazla 10 yıl süreyle geçerlidir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı kullanılacaksa, sözleşmede belirtilen süre ve koşullara dikkat edilmelidir. Şerh yoksa, hak sadece sözleşme tarafları arasında geçerlidir.
.........................................................
Kaçmaz Emlak
Bayilik Ücreti
Aylık : 1.500 TL
-Bayilerimizin, cirolarında pay almıyoruz!
-Bayilerimize, ücretsiz online emlak otomasyon web sitesi veriyoruz!
-Bayilerimize, ücretsiz SMS veriyoruz!
-Bayilerimize ve çalışanlarına sürekli ücretsiz eğitimler veriyoruz!
Bayilik & Franchise almak için:
Remziye OCAK: 0546 544 64 17
Aziz KAÇMAZ : 0532 212 13 91
Adres: Uğurmumcu Mah. Şeyh Şamil Cad. Kadıköy Aydınlar C-blok No: 26/3 Kartal / İstanbul
